悲催的农民房——谈农民房买卖的法律风险

李中***

悲催的农民房

——谈农民房买卖的法律风险

    深圳在2003年10月份开始，以推动“城市化”为起步，成功地将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地，史无前例地消灭了“农村土地集体所有制”；当地政府亦成为全国惟一的垄断辖区内所有土地的副省级政府，成为中国最富有的“地主”。当时的操作模式是将龙岗、宝安两区农村居民一次性转为非农业户口，于是农村消失，全部是城市化。

    而按照相关法律规定，城市居民是没有集体土地使用权的，因此，相应的将农村土地全部转为国有，好强大的逻辑！但这与强盗何异？现如今居民为了本来属于集体的（一定程度属于村民自己的）土地建一栋房子，倒成了非法的，似乎他们是在和国家争利，所建楼房被称之为为“农民房”（有的地方称之为“小产权房”），不能买卖，否则合同无效。

其实，是谁和谁争利？明眼人一看就知道。为了平衡利益，政府有出台历史遗留问题房屋的产权认定办法，为某些非法土地买卖留下了方便之门，法院也一定程度上承认建房者对“农民房”的使用权，但城市、工业高速发展带来土地的增值却全部被深圳市政府拿走了。而现实生活中，由于商品房的房价高企，老百姓为了解决居住问题，常常会去认购农民房，因为农民房不需要像商品房开发商取得土地使用权那样支付高额的地价，农民房的成本就比商品房便宜很多，最近不断有朋友询问购买农民房是否有风险，如何规避风险的问题，但根据我对现行法律法规的理解及我在深圳从事多年的律师职业经验，非常肯定的答复是我国目前的法规和政策是不允许农民房买卖的，除非是同一集体组织的村民。因此，农民房买卖会存在很大的法律风险，主要有：

    1、该房产可能是违法建筑。村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书（绿本），表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。

    2、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下。即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，即使卖方能通过历史遗留问题的申报获得涉案房产的房地产权证，但一般一块地和一栋楼房只能获得一个房地产权证，这种房产是不能办理分户的房产过户手续的。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产，一旦发生政府拆迁，如果拆迁补偿的价格高于当时售卖的价格，卖方可能违反双方约定，主动申请法院确认买卖协议无效，从而自己获得高额的拆迁补偿。

    3、房产买卖合同可能会被认定为无效，理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效；如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。在福田区下梅林集资兴建农民房的一个案例中，福田法院和深圳中院审理后均认为：涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地，按照我国现行法律规定，涉案房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形式进行流通，故买方陈某与郑某签订的《集资兴建楼房合同》违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，陈某不能取得涉案房屋的合法产权，最终判决陈某应在判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给郑某。

    实践中这种房产买卖合同，公证处一般不给公证，卖房人一般会找律师见证，以加强协议的公信力，求得心理的安慰。但律师的见证，只能起到一个证明作用，对买卖合同是否有效力、买受人是否取得房产产权都不会产生实质性的影响。而且，2009年深圳司法局明确发文，严禁律师为违法建筑销售行为提供见证服务，律师对这种合同见证，本身也是违规的，像我们这种正规的律师事务所现在都不受理这一类型的业务。

    本律师观点：购买农民房的法律风险非常大，如果买房人觉得房屋价格确实比周围商品房的价格便宜很多，应当慎重权衡自己是否能够承受、掌控这样的风险，以及是否有合理的方式化解相应的风险。而总体建议是从安全角度考虑，不要购买这样的农民房，经济能力有限的话，可以选择购买价格稍低的二手房或者稍微偏远的地段购买价格稍微低点的房屋，实在不行，也可以考虑租房，毕竟现在租金的价格还算可以承受的范围，而且，为了购买一套房屋按揭20-30年，与租房又有什么差别呢？

（本文后部参考广东圣方律师事务所邹良城律师的文章《农民房买卖的法律风险》一文）

刘***

深圳这样的农民房或是小产房太多，如果建成房居住后，再被强拆的可能性应该不大吧？

大田***

非常值得想购买小产权房的人借鉴！

李中***

刘军 发表于 2011-9-5 00:46 [img]static/image/common/...[/img]
深圳这样的农民房或是小产房太多，如果建成房居住后，再被强拆的可能性应该不大吧？

已经建成的农民房，被强制拆除的可能性不大，一般在建尚未建成的被执法队查获的话，有可能被强制拆除。今后这类农民房也可能可以确认产权，但一般只能发给原买地建房的人一个房地产权证，不能办理分户产权登记手续。

luozh***

刘军 发表于 2011-9-5 00:46 [img]static/image/common/...[/img]
深圳这样的农民房或是小产房太多，如果建成房居住后，再被强拆的可能性应该不大吧？

没有什么不可能！

刘***

李中亮律师 发表于 2011-9-5 08:55 [img]static/image/common/...[/img]
已经建成的农民房，被强制拆除的可能性不大，一般在建尚未建成的被执法队查获的话，有可能被强制拆除。今 ...

尚未建成的一般是很难，旁边有一栋，一年多了，只偶尔敢动工一下。
论坛坛也有好些买了小产房（已经建成的），他们还是比较乐观的看待。

刘***

luozhi0216 发表于 2011-9-5 09:01 [img]static/image/common/...[/img]
没有什么不可能！

已经建好有人居住或是已经卖出的，被拆的可能性不大。深圳这样的房太多了，这样会激情大泛围的民愤。

luozh***

很多人都抱着小产权房能转正的思想而购买，但能转正的可能性几乎为零。但是在深圳也有人这样操作并成功过：
先找一位律师（这律师可不是一般的律师），购买小产权房之后，与某人产生虚拟的债务纠纷，
但是本人又没有偿还能力，最后申请法院强制执行，
法院最终只查到名下只有小产权房的财产。先查封。
但是查封之后没有办法用于拍卖啊，因为法律规定是不能交易的。
那么就通过手段先转正，再拍卖，那就找几个人去拍呗，合适的价格拍下来。
这样一折腾，大概花十多万块钱，一下子房子转正了，合法了。
也许还有人会问，如果有人加价拍不下来呢？那不就结了吗？你能高价卖出去你不也同样把所有的钱都赚回来了吗？
当然这其中成功率有多高，隐性的东西有多黑暗，那就只有办过的当事人才知道，而且这律师必须是有些“通天”的特殊关系才可能成的。


在深圳，很多人买小产权房主要是考虑月供的压力吧，比如一般现在的小产权房也快5000的单价了，一些便宜的也要3000以上吧，一次性付清的钱拿去买套一般的房子付个首付还是问题不大的。当然现在很多小产权房也有“月供”，但这都是一些民间借贷，利率相对比较高，期限较短。
小产权房唯一的好处就是没有登记，可以不限购。


个人认为，最好还是不要买小产权房，一来没有保障，有风险，二来小产权房设计、小区规划、质量都可能存在隐患。我一个朋友买的是小产权房，103的面积，姑且算三房二厅吧！在深圳100平的面积做三房应该是很不错了的，但是他的房子厨房特别小，三个房间都不是很规则，最大的卧室放一张1米5的床都显得十分拥挤。客厅和阳台倒是显得很宽敞。背面采光很差，正面看起来满目疮痍。买的时候3千的单价，据说现在都翻倍了，真有点看不明白了！

luozh***

刘军 发表于 2011-9-5 09:08 [img]static/image/common/...[/img]
已经建好有人居住或是已经卖出的，被拆的可能性不大。深圳这样的房太多了，这样会激情大泛围的民愤。

未必，看具体的地段和实际情况，至少这个是没有法律保障的，当违建拆了就拆了，大不了给建房人一点补偿，
再说中国激起民愤的事情还少吗？他们也会采取化整为零，一个一个来的！

刘***

一下子房子转正了，合法了。
居然还有这样的手段。