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发表于 2017-4-3 22:04
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开发商作为噱头的购房“赠送面积”，不仅没有以书面形式保留下来，而且还会给业主带来违建被强拆的麻烦，这个“意外惊喜”让很多被“赠送面积”吸引的购房者大呼很受伤。昨天，记者报道了此事。
“这说白了就是典型的营销欺诈行为。”在采访一名从事房产建筑行业十余年的业内人士程先生时，他如此断言。
业内爆料
以牺牲通风、消防逃生等功能
换取使用面积的增加
在历年的从业经历中，程先生把“赠送面积”做了简单的归类：一种是把设备平台扩到房间里，一种是把消防专用区域(比如露台)包起来，还有一种，是利用公用通道作为自家的面积。
“不管是当中的哪一种，都牺牲了房屋的原有功能，以此来得到使用面积的增加。”程先生介绍，比如设备平台就是空调外机的放置位置，或作为增加水泵的位置；露台往往是作为消防的救援通道，消防部门在审查时，就考虑用于紧急逃生，包括高压水枪需借助这个平台向里喷射，用于灭火；此外，如果在公用通道摆放鞋柜，一旦发生火灾，堵住逃生去路，受到第一损失的就是业主。
“一份完整的图纸包括建筑、结构、给排水、暖通等，房屋建设时的所有数据都是通过计算的，如果你改变了使用功能，那么带来的安全隐患因为没有纸质合同的约定，将由你自己承担。”
程先生说，中国的很多建筑消防审查明明非常严格，可一旦出事，逃生反而出现问题，原因就是违建导致的。
“业主的房子竣工验收图纸在消防是有备案的，如果发生火灾，消防官兵会根据图纸进行救援，但一旦业主擅自更改了格局，连消防救援人员自己都会出现危险。”
他还提到，并不仅仅只有消防通道被改变才会对业主产生影响，包括通风，如果房屋的通风不好，会直接影响家人健康，就比如把露台、空调栏板或是飘窗改掉，通风格局也跟着改变了。
开发商为吸引客户和监管乏力
导致“赠送面积”盛行
业内人士程先生说，相对于往年，近年来房子要难卖，于是开发商为了卖掉房子是什么办法都想，甚至包括打法律的“擦边球”。把一些无法写入产权证和合同的区域作为所谓的“赠送面积”，目的就是利用了人们的一种消费心理，以为这么多面积不用花钱，白送，这确实能打动人心。甚至有的楼盘在装修好的样板房里都把“赠送面积”区域划出来，作为向顾客宣传的内容，然而这是有问题的。
“说得难听点，这种营销行为涉嫌欺诈，是因为开发商根本不可能光明正大地写明‘赠送面积’的存在，一般都是私下签订免责声明，或直接模糊化处理，在售楼时告诉业主具体可以怎么改动，那业主自己改，责任肯定就是自己担了。”
他告诉记者，原本按照规定，物业是有权利和义务举报业主违章搭建的，但正是因为开发商当时的口头承诺，物业就会睁一只眼闭一只眼，如果没有影响别家的格局、通风等各种使用功能，这事儿也就混过去了。
“也有市民说，那么多开发商的房子都有‘赠送面积’，有的还在屋顶修花园，怎么都蒙混过去了？很显然，没有开发商支持，物业管理时的忽视，是不可能的；然而，一旦有人举报，随时可以判定让你拆除。”
部门界定
规划内无“赠送面积”的概念
开发商无权对其进行出售、赠送
那么，所谓的“赠送面积”到底合法吗？有没有经过审批？还是只是开发商单方面用以吸引购房者的手段？
记者昨天下午采访了宁波市规划局，办公室工作人员回复，在规划许可的范围中，并不存在“赠送面积”的概念，这是开发商一方的说辞，至于更多的内容，规划局方面未接受采访。
随后，宁波市住建委房产市场管理中心的相关负责人在受访时表示，开发商所谓的赠送一定面积，却不将具体面积、内容和条款纳入商品房买卖合同或补充协议，该“赠送面积”是未纳入商品房预售许可的部分，有可能属于违章建筑或属业主全体公用共有的部位，需向规划主管部门核实，开发商无权对其进行相应的出售、赠送等处理。
那么如果市民在购房中遇到这类情况，该怎么办呢？
住建委的这位负责人也给出了答复：“当然，因为没有具体的合同约定，购房者无法就买卖内容进行投诉，所以购房人应在购房时自己保留相关证据，以便就买卖事项向市场监管部门投诉。”
律师建议
赠送部分的面积最好书面约定
产生后续问题开发商担责
在连日的采访中，记者也证实，目前市场上很多开发商都存在号称“赠送面积”的情况，所以更需要市民有效甄别，并在签订合同时有所防范。
北京炜衡(宁波)律师事务所的嵇思涛律师对此也提出了一些建议，供大家参考：
如果在购房合同里没有明确注明“赠送面积”，只是凭开发商口头承诺，则不能作为合同内容，即不能受到法律保护。
“所以，如果对方号称有赠送，那么得要求他们把具体内容写在合同里，也可另外签一份补充协议，务必以书面的形式写下来，并且标明‘赠送部分的面积也需要享受与主合同同样的权利’，比如质保、维修等服务内容要按照主合同执行。”
“不仅如此，同样还需写明‘赠送面积如果发生面临强拆等其他风险，造成业主损失的，需要开发商解决，由开发商负责进行赔偿’；还有，如果涉及到影响邻居的一些情况，也需要由开发商负责出面、帮忙解决，这样才能保护业主自己的权益。”嵇律师建议道。
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楼主: Bell***
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