铺位经营之火灾免责条款是否必然有效

楚翔*** · 发表于 2008-12-27 11:28

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<DIV class=articleTag>作者:楚翔律师</DIV>
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      在日常生活中，往往有一些铺位或者摊位出租经营发生火灾消防事故的，双方在书面租赁合同中约定如租用场地范围内发生财产损失和人身伤亡，责任全部由承租方承担。这种出租方免责的条款是否必然产生法律效力？笔者在2008年代理承租方作为原告律师处理了一宗铺位经营的消防事故案件，对类似格式化免责条款案件的处理具有一定参考作用.
       一.案情简介:       2006年开始,原告和他人合伙在深圳某某广场向深圳市某某实业发展有限公司("某某公司"或称"被告")承租花车经营头饰产品.2007年5月18日开始双方正式签定租赁合同,其中约定每月租金1800元和推广费2000元,一共3800元/月.在2008年5月18日由被告向原告出具加盖公章的收据记载租金,推广费和管理费一共3800元.此后原告交租时都只有被告公司员工个人签署的收据.租赁合同中约定:"(第四条第3项)使用期间，乙方应保证消防安全，不得在出租场地内存放易燃、易爆等一切危险物品。一经发现，由公安消防部门进行处理，责任由乙方全部承担；（第四条第7项）使用期间如租用场地范围内发生财产损失和人身伤亡，责任全部由乙方自行负担，乙方在使用该场地期间应自行购买足额财产和人身保险;(第八条第8.1项)在该场地范围内，乙方自行对经营、生产、生活、消防、环卫、社会治安等，承担综合管理的责任，并有义务接受甲方及有关主管部门的检查与监督"。        2007年12月1日0时50分许，深圳某某广场由原告向被告承租经营的一个花车发生火灾，造成该花车北面摆放的一批物品烧毁。当时已是下班时间，原告已经回家，在火灾发生之后接到被告公司管理人员的电话后赶回现场救火。火灾发生之后,某某公司的管理人员报了火警.2008年1月4日深圳市公安局消防局出具《深圳市公安局火灾原因认定书》，其中的火灾原因认定为：火灾为外来火源引起。某某公司认为,双方于2007年5月18日签订的租赁协议中已经约定免责,因此,对于该次火灾的损失,某某公司没有赔偿义务.2008年2月4日原告收到深圳市公安局消防局出具《深圳市公安局火灾事故责任书》，火灾责任认定如下：深圳市某某实业发展有限公司对该起火灾负间接责任。但某某公司仍然不愿意承担责任,原告即向深圳市福田区人民法院起诉,要求赔偿其因为火灾而遭受的经济损失.某某公司向法院提出反诉,要求原告赔偿其因为火灾而导致的修复花车的经济损失.
 
       二.主要焦点:被告应否对该花车履行管理责任?         这是本案焦点中之焦点,如果认定被告应对该花车履行管理责任，则被告应承担损害赔偿责任;否则,被告则不应对原告因火灾而遭受的损失承担损害赔偿责任,甚至还可以追究原告的赔偿责任.因此,原被告双方的代理律师在法庭上唇枪舌剑地激烈辩论.         1.原告的主张理由:         被告公司应履行管理责任的合同依据：（1）编号为0805092和编号为0805088的两张收据中都明确记载了被告公司所收取的费用包括管理费。故此，应履行管理职责。（2）第四条规定的“使用期间”为“租赁期间”之一部分。租赁期间包括使用期间与未使用期间。侵权行为发生在店铺关门之后，不是原告方使用期间发生的行为，应由被告公司履行管理责任。（3）合同整个条款的显失公平性。被告公司通过格式合同免除因其重大过错而造成租户财产损失的条款是无效的。          被告应履行管理责任的法律文书依据: 深圳市公安局出具的《火灾原因认定书》明确记载：2007年12月1日0时50分许发生火灾，且火灾为外来火源引起。（2）《火灾事故责任书》明确记载：深圳市被告实业发展有限公司对该起火灾负间接责任。间接责任即为管理责任。直接责任为火灾直接引发人的责任。侵权行为正是由其间接责任所引起的，故被告公司应对其间接责任产生的财产损害负全部赔偿责任。         被告公司自己出具的文书确认依据:被告于2008年3月11日威胁原告要关门停业催租时所发的<<通知>>中写明:"根据原合约规定，现正式通知贵租户关门停业,解除合同并追讨所欠租金及管理费."其中明确已经收取了管理费。         被告的过错：（1）提供的花车车板有很大缝隙，存在火灾隐患风险，被告公司对此负有不可推卸的责任。有照片和录音为证。（2）在承租户离开现场之后，没有组织防火检查，没有及时消除火灾隐患，导致火灾的最终发生，负有不可推卸的责任。这也已经被消防局的相关法律文件所确认。         因此,被告公司应对原告在下班之后的时间段内承担管理义务.        2.被告方的答辩意见:      （1）租赁合同上第四条第3项（使用期间，乙方应保证消防安全，不得在出租场地内存放易燃、易爆等一切危险物品。一经发现，由公安消防部门进行处理，责任由乙方全部承担）.
     （2）租赁合同第四条第7项（使用期间如租用场地范围内发生财产损失和人身伤亡，责任全部由乙方自行负担，乙方在使用该场地期间应自行购买足额财产和人身保险）.
       (3)租赁合同第八条第8.1项（在该场地范围内，乙方自行对经营、生产、生活、消防、环卫、社会治安等，承担综合管理的责任，并有义务接受甲方及有关主管部门的检查与监督）规定由原告承担消防责任。
     （4）租赁合同中没有规定被告公司应负管理责任，相关费用中也没有列明管理费这一项。因此，被告不需要对花车承担管理责任。       故此，被告公司对火灾的发生没有任何过错,也没有合同上的管理义务,因此不应对原告的火灾事故承担责任.         3.原告的辩论意见:         针对租赁合同上第四条第3项规定之反驳：这一条里责任由乙方承担的前提是在出租场地内存放易燃、易爆等一切危险物品。如果乙方摆卖的小件饰品不属于易燃、易爆危险物品，则责任由乙方承担的前提根本就不成立。换一个角度，如果乙方摆卖的物品是易燃、易爆危险物品，而乙方在其出租场地内存放的物品都是广场上其他花车所正常摆卖的小件饰品，那么其他花车所摆卖的物品都是易燃、易爆物品，既然甲方明知道每个租户都是摆卖这样的物品却约定由租户来承担最终的消防责任，属于明显的规避法律的行为，应属于无效，应由被告公司承担所有不利之法律后果。         针对租赁合同上第四条第7项和第八条第8.1项规定之反驳：（1）如前面原告方陈述的观点，在本合同中，既有“租赁期间”的概念，又有“使用期间”的概念，说明“租赁期间”不同于“使用期间”，按照正常的理解，租赁期间应包括使用租赁物的期间和没有使用租赁物的期间。那么，第四条第7项中规定，责任全部由乙方自行负担的基本前提是“使用期间如租用场地范围内发生财产损失和人身伤亡”，本案的侵权行为发生在租户收场之后，也就是发生在没有使用租赁物的期间，不符合该条约定在使用期间由租户承担责任这一基本前提。（2）按照常理，在这种公共场所租赁经营的基本前提下，租户只应对其正常使用租赁物期间承担管理责任，对收场未经营之后的管理责任应由出租方承担。这是最起码的常规。（3）根据《合同法》第四十一条关于 “对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，在本案中，由被告公司提供了格式合同，且该格式合同出现了两种以上的解释，且发生了理解上的争议，按照合同法的这一规定，应当按照通常理解和不利于被告公司的方式来解释，无论按照哪种解释方法来解释，均不能得出对租赁户未使用租赁物期间被告公司不负管理责任这一结论。（4）从另一个角度来讲，该条属于出租方的免责条款，按照《合同法》第五十三条关于“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”之规定，本案中的两条合同条款就是被告公司制定的免除因其未履行管理责任这一重大过失造成租户财产损失的免责条款，按照前述《合同法》第五十三条规定，应属于无效。（5）《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。在本案中，被告公司制定的格式条款不仅具有第五十三条规定情形，而且还具备免除其责任、加重承租户责任这一情形，理由：综合整个合同的所有条款来看，被告公司的主要权利是收取费用，却没有任何责任，因为它已经通过格式条款的方式免除了自己的管理责任和其他责任、加重对租户责任的规定。如果说被告公司在该格式条款规定了自己的主要责任，那请问对方，这种责任又是什么？          针对被告公司声称合同中没有规定自己的管理责任及相关费用中没有列明管理费之反驳：（1）至于被告公司声称合同中没有规定自己的管理责任，能不能以此为由不承担管理责任的问题，请见 “针对合同上第四条第7项和第八条第8.1项规定之反驳” 。（2）至于相关费用中没有列明管理费的问题：首先，合同中有没有列明管理费，和被告应不应该承担管理责任是两码事，即使没有列明管理费，不表明被告公司就不应承担管理责任。其次，虽然在被告公司制作的格式合同中没有列明管理费这一项，但编号为0805092和0805088的由被告公司加盖公章的两张收款收据已经明确记载租金、推广费和管理费共3800元，该记载为手写体的非格式条款，且日期是签署合同的同日，合同的签署时间与该收款收据的出具时间前后不能辨别。根据《合同法》第四十一条关于“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，应当认定被告公司收取的费用中包括了管理费。          由于被告公司没有履行《消防法》规定的组织防火检查、及时消除火灾隐患的职责，因此，对火灾的发生负有不可推卸的责任，也已经由消防局的相关法律文件确认，这一点是不容任何质疑和否定辩解的。
 
      三.法院裁判结论        法庭调查的重点是租赁合同的内容、是否缴纳管理费等事实。双方均对租赁合同的内容的真实性予以确认。因此，决定案件走向的关键是原告向被告缴纳的费用中是否包含了管理费。         被告在法庭上表示：首先，租赁合同中没有写收取管理费的内容。其次，被告与原告早前存在事实上的租赁关系，被告出具给原告的收据中写的管理费是先前的，自双方正式确立书面的租赁合同关系之后，就没有管理费这一项了，而且原告也没有提交任何证据证明此后向被告缴纳过管理费。再次，被告的这些花车租赁经营具体是由某某广场的物业管理公司来进行具体管理的，和被告没有关系，原告应向法院起诉物业管理公司。         原告表示：首先，租赁合同中虽然没有写管理费这一项，但是实际上被告已经收取了管理费，就应承担管理责任。其次，被告出具给原告的收据与书面租赁合同是同一天签署的，如果被告主张此前有交而此后没有交，应由被告举证；况且，原告向被告缴纳的费用，此前和此后都是3800元/月，并无增加或者减少。再次，如果是由第三方来进行管理，那这个第三方收取的管理费是由原告交的还是被告交的？原告从来没有见过这个所谓的第三方，也从来没有向任何第三方交过此等费用，无论是在书面租赁合同签署之前还是之后，原告都只向被告交3800元/月，即使被告委托了第三方进行管理，那也只是被告与第三方之间的委托合同关系，按照合同法的规定，因为第三方没有履行义务的，不能影响被告向原告承担有关法律责任。          因此，法庭讯问被告，第三方有没有跟原告或被告签署什么合同，如何进行管理活动的，管理费标准是多少等等问题。被告均支吾不语，含糊其辞，无以应对。        法庭讯问原告有无按照合同约定向保险公司购买财产险。原告表示没有购买保险。        最终，法院认定：损害国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。深圳市公安局消防局认定此次火灾的发生原因是外来火源造成，被告对该起火灾承担间接责任，且原告在被告提供的花车铺位上经营，原告向被告支付租金、市场推广费、管理费，被告应履行相应的管理义务，并对原告即经营者的人身、财产安全尽到一定的注意义务，因为原告未购买保险等原因,对火灾损失亦存有一定过错,故酌情认定被告应对原告的损失承担40%的赔偿责任。对于被告提出的反诉请求，判决予以驳回。         四.小结        1.合同双方可以对有关事项进行免责约定,但是免责条款的生效是以不违反国家法律的强制性规定为前提的.合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的.尤其是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效.          2.本案是一个违约与侵权竞合的案件,当事人可以选择违约之诉,也可以选择侵权之诉.案由的选择对案件最终的胜败也是很关键的.在本案的处理中，如果选择违约之诉,极有可能被驳回全部诉讼请求;因此,笔者在分析利弊的基础上,建议当事人选择侵权之诉,最终得到法院的部分支持.虽然,最终的结果不是笔者所预期的后果,但相较违约之诉的完全败诉风险而言,已经是不小的变化.          3.一个案件的处理，如果只看表面现象和证据,很可能是败诉无疑的，但是只要深入挖掘证据,认真研究有关法律的立法原意,处理得当,或许就能达到"山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村"的新境界.</DIV>

邵阳*** · 发表于 2008-12-28 20:18

律师写的文章都很实用，尤其是经商的朋友值得一看。

楚翔*** · 发表于 2008-12-28 20:54

谢谢鼓励!希望能以微薄之力,宣传和普及更多的法律知识.

邵阳*** · 发表于 2008-12-28 23:17

楼主辛苦了，大家在外面签合同是要注意

我是*** · 发表于 2008-12-29 09:08

值得认真一看

厲*** · 发表于 2009-1-8 08:02

細節很重要.好好學習.

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